PROPIEDADES REPOSEIDAS; LA PESADILLA PUERTORRIQUEÑA

Por: Roberto Carrasquillo, REALTOR®, SFR, GREEN 

La espiral ascendente de propiedades reposeídas – REPO - en Puerto Rico, es una situación retante, con repercusiones inimaginables.

Esto implica que por su magnitud, la industrias de bienes raíces  y la hipotecaria, no son las únicas afectadas con este complejo fenómeno socioeconómico.  La situación de las REPO está estrechamente vinculada a la depresión sostenida de más de 10 años de nuestro país, que no da señales de recuperación.

Enfoque del problema

El país no ha tenido un modelo de crecimiento económico auto sostenible, lo que se hace palpable en el mercado de los bienes raíces. De esta manera este mercado está supeditado a los vaivenes de una economía frágil. Con la recesión que vivimos desde 2005, tal situación produce la pérdida de empleos y motiva la paralización del sector de la construcción.

Esto ha provocado la descapitalización de algunos bancos, los cuales ya no están en Puerto Rico. Una de las consecuencias de lo anterior es la génesis del fenómeno de la migración. El efecto dominó de esto ha sido el aumentó en el desempleo y comienzo de un espiral ascendente en las ejecuciones de propiedades en el país.

Los Huracanes IRMA y MARIA

Con una industria de bienes raíces ya afectada por los elementos antes señalados, con Irma y María se magnifica y hace más palpable la magnitud de la crítica situación, socioeconómica del país.

La consecuencia de estos dos fenómenos atmosféricos ha sido la siguiente:

• se  dispara la migración
• se agudiza la depreciación de las propiedades
• se abandona una cantidad alarmante de propiedades
• las instituciones financieras concedieron moratorias a sus acreedores hipotecarios, sin la debida orientación y educación sobre que habría de pasar luego de dicho periodo
• tenemos una cantidad significativa de puertorriqueños que no han podido reponerse de estas y tiene la tara de una hipoteca en atraso amenazada con ser ejecutada.

Problema social

Establecido lo anterior, es de rigor estipular que la industria de los bienes raíces experimenta un periodo difícil como consecuencia de la cantidad alarmante de ejecuciones.

Cada propiedad ejecutada, encarna el fracaso de nuestro modelo económico hipotecario y contribuye a la debacle social de los vecindarios. También significa la devaluación y estigmatización de estos sectores.

De igual manera una propiedad reposeídas, es una puerta abierta a la criminalidad ya que se convierten en refugio de delincuentes y animales realengos. Esto representa un problema de salubridad en las comunidades, siendo este un dolor de cabeza para muchos Alcaldes y Alcaldesas.

Qué Hacemos

Detener el espiral de propiedades REPO en Puerto Rico es un reto. Hay que paliar este fenómeno intentando algunas alternativas que sirvan de mitigación. Más aún cuando se espera una ola de ejecuciones para el 2do semestre del 2018. Parte de un proyecto  alternativo podrían ser lo siguiente;

1.  El Gobierno Federal con fondos de FEMA podría adquirir viviendas REPO preseleccionadas para habilitarse y ser entregadas con título a personas damnificadas.
2.  La Comisionada Residente Jennifer González podría presentar en el Congreso propuestas agresivas tales como.

1. Legislar para que de forma compulsoria los inversionistas de hipotecas  posterguen al final de la vida del préstamo los pagos de hipotecas en moratorias, para que dicha cuantía no se tenga que pagar de “sopetón” como hoy exigen algunos inversores.
2. Impulsar una ley especial para Puerto Rico solicitando una moratoria de 5 años a las ejecuciones de hipotecas similar a la ley que evitó que durante la gran depresión a los agricultores en EU se les ejecutaran sus fincas cuando no podían pagar sus hipotecas.
3. Solicitar una dispensa al Secretario del Tesoro para eximir a Puerto Rico de intereses altos por 5 años o mientras tengamos una economía recensionaría. En nada ayuda que el alza en los intereses hipotecarios en EU sea aplicables a Puerto Rico cuando allá la economía tiene índices económicos positivos y acá todavía no iniciemos nuestra recuperación económica.
4. Promover que el Dept. de Vivienda Federal cree un programa de renegociación de hipotecas en Puerto Rico. Si el gobierno de Puerto Rico y la Junta de Control Fiscal litigan ante la Juez Laura Taylor Swain la renegociación de la deuda pública, sería el mismo principio renegociar la deuda individual de los acreedores hipotecarios en Puerto Rico.

3.  Las instituciones financieras podrían identificar propiedades REPO que ya no tengan un valor real en sus libros y transferir las mismas a los municipios para ser demolidas. Esto con el propósito utilizar los programas de vivienda municipal cediendo los solares a personas con recursos limitados para que construyan nuevas viviendas.
4. Hay que flexibilizar los estándares y regulaciones del mercado de garantías hipotecarias para atemperar el mismo a la realidad puertorriqueña. No pueden ser los mismos requisitos para un “short sales” o la ejecución de una hipoteca 80-20 si miramos estos escenarios con el mismo prisma de antes de los huracanes Irma/María. La historia de la industria hipotecaria y de corretaje en Puerto Rico se divide en antes y después de estos fenómenos atmosféricos, por lo cuál los inversores deberían concientizarse de esa realidad. Ejemplos:

1. En el caso de una propiedad con hipoteca garantizada por RURAL para venderse en “short sale” el titular tiene que vivir la misma; conozco casos en Puerto Rico donde por razones de empleo el titular se marchó a Estados Unidos y la propiedad  acumula una deuda en atraso mayor a su valor de tasación. Por estar la propiedad desocupada la venta “short sale” no es viable.
2. En el tema de los famosos préstamos 80-20 hoy vemos casos en atrasos donde la diferencia de alternativas de “loss mitigation” evitan que el préstamo pueda ser modificado. Esas diferencias en las exigencias de dos inversores en una misma hipoteca hacen que una propiedad vaya camino a su ejecución por el simple hecho que el mercado secundario entre sí no se pone de acuerdo.

Estos dos ejemplos son demostrativos de que si flexibilizamos los requisitos en las políticas de los inversores, para que se atemperen a la realidad del país, evitamos que algunas propiedades sean ejecutadas.

Urge que el gobierno de PR y de EU, la banca, la academia y las organizaciones sin fines de lucro vinculadas a la industria hipotecaria y de corretaje, aunemos esfuerzos en una misma mesa de diseño para articular propuestas creativas y sensatas. De esta manera podríamos comenzar a lidiar con el problema de las REPO en Puerto Rico para detener el espiral de ejecuciones hipotecarias. Así podríamos comenzar a buscar soluciones para “el bien de todos” en la industria de bienes raíces en Puerto Rico.

En síntesis, el problema de las REPO en Puerto Rico ya no es un asunto solo de la industria hipotecaria y de bienes raíces. Este fenómeno es una crisis social cuyas ramificaciones y consecuencias aún están por verse. Enfrentamos un escenario sumamente preocupante que no tendrá soluciones sencillas. Pero, si adoptamos la actitud correcta de asumir el rol de ser agentes de cambio y pensamos “fuera de la caja” ayudaríamos a elevar la autoestima de nuestro pueblo y la imagen del país. Así lograremos avances camino a la recuperación.