VENTAS "CASH" DE INMUEBLES: MITOS y REALIDADES

La propuesta del secretario de Hacienda de identificar posibles evasores vinculados al crimen organizado y al narcotráfico por conducto de la venta de propiedades inmuebles “cash” o con testaferros es una a la que debemos dar la bienvenida. Pero, de igual manera, se debe contextualizar la venta de inmuebles sin financiamiento, la cual en nuestro estado de derecho se permite desde tiempos inmemoriales.

La bandera que posiblemente pretende levantar el secretario es la de identificar la conducta y perfiles del testaferro comprador. En ese ejercicio se tendría, a mi juicio, que mirar esa conducta antes y después de la compraventa. De esta manera, el estado podría identificar dónde hay bandera roja en este particular. El perfil delictivo que se pretende detectar también lo podrían identificar en la compra de autos de lujo, joyería exótica y otros bienes como servicios.

Como se aprecia, no podemos demonizar la venta de inmuebles en “cash” y mucho menos a una industria que legal y legítimamente promueve este ejercicio. Es decir, no podemos generalizar esta práctica, ya que el fenómeno de compraventa de propiedades “cash” es uno de diversas variantes y razones en el ejercicio de los bienes raíces. Veamos.

Como se hace una venta de casa “cash”

La transacción de venta de un inmueble con dinero en mano no es equivalente a llevar de contado el monto total del precio acordado entre vendedor y comprador. En esa transacción de ordinario se requieren los cheques de gerente para cubrir los gastos legales y de corretaje, así como el sobrante final del vendedor. Es decir, esa es la forma y manera como en nuestra industria es de rigor atender las ventas en “cash”. Lo que no se estila en este propósito es que el comprador de una propiedad en “cash” llegue a la mesa de cierre con un “bulto negro” lleno de dinero a ser contado, tipo películas de gángster, con maquinita de contar efectivo. Categóricamente podemos señalar que esa no es la práctica en Puerto Rico.

Por qué se promueven ventas de casa “cash only”

Por otro lado, es cierto que hemos visto una mayor cantidad de anuncios en los que se promueve la venta de inmuebles solo “cash”. Una de las causas para este fenómeno es el hecho de que decenas de propiedades en urbanizaciones y sectores de más 30 años de construidashan perdido su capacidad de financiamiento luego la aprobación del Reglamento Conjunto de Permisos 2020 aprobado por la Junta de Planificación. Al aplicarse las disposiciones de este nuevo código de manera retroactiva, miles de propiedades donde se hicieron remodelaciones y mejoras contando con los permisos de ARPE hoy no cualifican bajo las regulaciones y parámetros de los inversionistas que garantizan los financiamientos de FHA, Rural o Veteranos. Ello representa un escollo en el proceso financiero. Para los titulares de este tipo de propiedad, al perder su capacidad de financiamiento para esa unidad, en muchas ocasiones su única opción de venta es ofrecer la misma al mercado a compradores “cash only”. Esta tendencia auguramos continuará en aumento, ya que para corregir la misma se hace necesario la aprobación del P de la C 662. Esta medida radicada por petición de la Asociación de Banqueros Hipotecarios en la Cámara de Representantes duerme allí el sueño de los justos.

Comprador típico con dinero en mano

El típico comprador de vivienda con “cash” es el comprador tradicional con la capacidad económica de ser adquiriente. A ello se añade que, como producto de los fondos recibidos por los huracanes, terremotos y el COVID-19, ha habido dinero corriendo en la economía. Eso ha resultado ser una ayuda para familias de clase media y baja que en situaciones normales no cualificarían para el financiamiento, por ingresos limitados o problemas de crédito. Ese tipo de comprador ha ido en aumento dadas las ayudas federales, aprovechando la oportunidad de adquirir una propiedad con dinero en mano y así lograr el sueño de un hogar propio.

El ofrecimiento para vender inmuebles en “cash” y la compraventa de estos ha ido en alza por razones que son parte de las variantes en el fenómeno del ciclo de los bienes raíces. De igual forma, para la transparencia en las transacciones en “cash”, al abogado, como testigo de la Fe pública, le es compulsorio por ley completar la planilla informativa de traslado de dominio al Departamento de Hacienda y el cambio de dueño al CRIM. De igual manera, el notario puede verificar en la plataforma de inteligencia financiera y cumplimiento del Departamento del Tesoro de los Estados Unidos, OFAC (Office Foreign Assets Control) si el comprador de una venta en “cash” está bloqueado o señalado por el gobierno federal. En síntesis, los mecanismos y controles para la venta de inmuebles en “cash” están y existen, lo que hay es que aplicarlos.