LOS ESTORBOS PUBLICOS ¿CRISIS U OPORTUNIDADES?

rcarrasquillo
Creado por: rcarrasquillo
Día: 05/12/2021
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En Puerto Rico es alto conocido el serio problema de comunidades que se ven asechadas ante el aumento de propiedades y solares abandonados que llamamos estorbos públicos. Los mismos resultan en una amenazan la salud y la seguridad pública.

Tradicionalmente los municipios han lidiado con este fenómeno usando lo establecido en la antigua Ley de Municipios Autónomos, hoy conocida como el Código Municipal. Esta herramienta dicta que cualquier entidad jurídica o persona natural puede adquirir un inmueble declarado estorbo público haciendo uso del poder de expropiación forzosa establecido la Regla 58 de Procedimiento Civil de 2009. De esta manera la expropiación forzosa se convierte en la herramienta utilizada para la disposición de un bien no deseado como es un estorbo público; en igual condición que cuando los municipios utilizan dicho mecanismo para adquirir un bien deseadocon un fin público. Ese contraste me dice que la expropiación forzosa no es una práctica efectiva para disponer de un inmueble ya declarado estorbo público. Vemos porque.

Cuando los municipios ejercen su poder de expropiación tienen de antemano programado una intención con el bien que se pretende adquirir. Por ser una dinámica de naturaleza distinta esa programación no sucede con los estorbos públicos. Más aún, en las proyecciones programáticas municipales es un requisito sine qua non previo a una expropiación forzosa planificar y asignar fondos. Esa proyección no es posible suceda con los estorbos públicos por ser un fenómeno totalmente imprevisto.    

Como se aprecia los municipios en Puerto Rico tienen una responsabilidad  importante, como es lidiar con el fenómeno social de los estorbos públicos, sin una herramienta adecuada y sin tener un uso programado para estos. A lo anterior añádale que al ser una expropiación forzosa no programada, resulta obvio que la misma no fue presupuestada en términos económicos para ser atendida.

Por otro lado razonablemente podría pensarse que un estorbo público pudiese ser una oportunidad donde un adquiriente rehabilite dicho inmueble para de esta manera satisfacer su necesidad de vivienda. Dicha intención podría desvanecerse ante la realidad de que el mecanismo de expropiación requiere que el adquiriente, previo a obtener la titularidad de un estorbo público, consigne el dinero correspondiente al valor del mercado, más  los gastos, en las arcas municipales. De esta manera resulta limitante para un gran sector de la población que bien tendría la necesidad e intención de adquirir un bien inmueble, esto porque muchas personas de clase media y clase baja ejercen su capacidad adquisitiva mediante un financiamiento hipotecario; lo que no permite el mecanismo de expropiación forzosa.

Es decir, el país tiene una gran demanda de vivienda donde hay un universo de personas con interés y quiénes su poder adquisitivo es mediante financiamiento; y de igual manera el país tiene una enorme oferta de estorbos públicos disponibles solo para aquellos de poder adquisitivo de forma inmediata con dinero en mano.

Esa dicotomía se traduce en que día a día el inventario de estorbos públicos sea uno que va in crescendo al no tenerse un mecanismo municipal efectivo para la disposición de los mismos.  

Por otro lado también podría pensarse que la herramienta de la expropiación forzosa es una adecuada para que inversionistas en bienes raíces puedan ayudar a disponer de los estorbos públicos en los distintos municipios. Nada más lejos de la verdad. Según el Código Municipal y como ya señale, el inversionista tendría que pagar el 100% de la tasación más un mínimo de un 10% para los gastos de expropiación. Luego de depositar esa cantidad de dinero en las arcas municipales el inversionista tendría que esperar de 8 a 10 meses por el Tribunal de Expropiaciones para advenir el título de inmueble. Luego de ese periodo el inversionista tendría que incurrir en los gastos de reparaciones más otros gastos misceláneos, para finalmente ofrecer en venta el inmueble adquirido.

La aritmética anterior no hace rentable desde el punto de vista de negocio para un inversionista adquirir estorbos públicos; mientras que por otro lado el mismo inversionista puede adquirir en lote y a descuento propiedades reposeidas de los bancos como fuente de materia prima para su negocio de compra, restauración y venta propiedades.

En síntesis, la política pública de expropiación forzosa para el manejo de los estorbos públicos no está diseñada para una familia interesada y necesitada pueda adquirir este tipo de propiedad. Esto porque la capacidad de este tipo de adquiriente es mediante financiamiento, lo que recalco NO CABE en el proceso de expropiación. Pero tampoco el inversionista con dinero en mano la expropiación forzosa le es atractivo porque tendría que dejar un caudal de dinero congelado en el Tribunal de Expropiaciones por demasiado tiempo sin ningún rendimiento, para luego adquirir sobre tasación con poco o ningún margen de ganancia.  Es por ello que el mecanismo de la expropiación forzosa ha sido, es y será, totalmente inoperante con relación al manejo de la crisis del  fenómeno socio-económico de los estorbos públicos en los distintos municipios del país.

¿Qué hacemos?

Ante este escenario es de rigor concientizar a la Asamblea Legislativa sobre la crisis de los estorbos públicos. Esto para que se legisle un mecanismo de mayor accesibilidad a la población que satisfaga el interés público devolviendo a su uso productivo propiedades en desuso o abandonadas. Hay que estudiar una nueva política pública para ver cuán viable sea  la pérdida del título, o una reclamación de daños, cuando se abandone por un periodo prolongado una propiedad y dicha causal resulte sea una amenaza a la seguridad, la salud y el ambiente comunitario. Un poco mirando que el principio que reza diciendo que el derecho de uno termina cuando se afectan los derechos del vecino.

Me parece irónico que el estado por medio de una Junta de Confiscaciones puede quitar el título de un vehículo a un ciudadano que haya delinquido, cancelando así su derecho propietario; mientras ese mismo estado no pueda manejar la delincuencia de un titular de un bien inmueble que atenta contra la calidad de vida de un vecindario y a su vez esté moroso en el CRIM con relación al estorbo público.

Ese contraste nos dice que hay un mecanismos distinto a la expropiación forzosa que sabemos funciona con los vehículos y que deberíamos evaluar su aplicación a las  propiedades abandonadas. En esa evaluación la tarea legislativa es una responsabilidad por atender. Una “Ley para la Confiscación y Disposición de los Estorbos Públicos Morosos en los Municipios de Puerto Rico” podría ser un nuevo comienzo hacia algo diferente camino a buscar resultados distintos en el tema de los estorbos públicos.  En esa dirección anuncio que ya estamos trabajando, por lo que nos honra que la Presidenta del Colegio de Abogados, Lcda. Daisy Calcaño haya acogido nuestra solicitud de colaborar en este importante propósito, que mejoraría la calidad de vida de muchas comunidades en Puerto Rico.

De igual manera las Legislaturas Municipales pueden aprobar Ordenanzas que complementen los procesos de declaración de estorbo públicos donde una vez identificado los titulares o pistas cercanas de los protagonistas de los estorbos públicos, estos sean citados ante un funcionario de alta jerarquía municipal o juez administrativo que los apercibe del costo de las violaciones de ley que representa un estorbo público para así acordar estrategias y alterativas que viabilicen el rescate y/o disposición de un potencial estorbo público. Ese mecanismo de mediación en mi caso profesional como agente de bienes raíces lo he puesto en vigor y puedo dar FE que es más efectivo que no hacer nada, ante el problema complejo como es el manejo de los estorbos públicos.

Esto porque ante la ineficacia de la expropiación forzosa como mecanismo para el manejo de los estorbos públicos, la mejor política pública es que hoy los municipios en Puerto Rico comiencen a preocuparse y ocuparse de evitar los mismos.