“SHORT SALE” nueva tendencia en bienes raíces

“Si estás a un paso de perder tu casa, un “short sale” puede ser una buena alternativa antes de una ejecución hipotecaria”

Una venta al descubierto conocida en inglés como “short sale”, puede ser una estrategia muy poderosa para convertir una transacción sin capital, en una de ganancias considerables. En un “short sale” el vendedor puede negociar con el banco y acordar un precio de venta menor al balance su hipoteca. Las ventas “short sale” representan hoy por hoy una nueva tendencia en los bienes raíces. De esta manera el vendedor elimina el riesgo de ejecución, lo que puede ser una buena salida, si cumple con ciertos requisitos. En un “short sale” se ajusta el precio de venta de manera que el inversionista de la hipoteca asume una perdida para evitar así mayores gastos en una ejecución. De esta forma se pierde menos dinero (el inversionista); y para los compradores de vivienda es una excelente oportunidad de adquirir una propiedad a un precio por debajo del mercado.

Efectos en el Crédito

Una consecuencia inevitable para el vendedor es que su puntaje de crédito, en una venta “short sale”, se verá afectado. El escenario siempre va a afectar el crédito, pero si comparamos un “short sale” con el de una “ejecución” será obvio trabajar mejor la venta al descubierto. Las agencias crediticias sostienen que en caso de una ejecución el “Crédit Score” bajaría en promedio de 245 a 250 pts. La persona podría no poder comprar en hasta 3 años. En el caso de un “short sale” el evento se cualifica en el informe crediticio como una “venta pre ejecución” y la puntuación se reduciría solo 100 puntos; y luego de la venta el informe crediticio calificara el evento con un “discharge” y la persona pudiera volver a comprar una propiedad en un término de año y medio a un interés adecuado.

¿Quién cualifica para una venta “SHORT SALE”?

No todas las personas pueden cualificar para poner la venta de su propiedad como un “short sale”. Lo primero que deben hacer es contactar al banco y a su agente de corretaje REALTOR®; Luego entrevistarse con los funcionarios de “costumer service” o “loss mitigation” de la entidad prestataria. Algunos de los requisitos dentro de este proceso son los siguientes;

• Que la deuda hipotecaria de la propiedad esté sobre el valor del mercado. Se debe hacer un Compatitive Market Analysis (CMA) para determinar si la propiedad vale menos que el balance que aún se le debe al banco.

• El propietario debe estar atrasado en sus pagos.

• El propietario debe estar en situación de riesgo y demostrarlo. Debe demostrarlo por medio de una carta de riesgo que explique por qué ha dejado de hacer los pagos del préstamo y por qué no puede pagar la diferencia de la deuda luego de realizada la venta “short sale”.

• El vendedor o propietario no tiene ningún activo. Para ello deberá presentar su última declaración de impuestos y/o sus estados financieros.

• La venta no conlleva sobrante. El vendedor debe estar consiente que con una venta “short sale” no tendrá ninguna ganancia monetaria, sino que simplemente evitará el estigma que le dejaría una ejecución hipotecaria lo que se refleja en su crédito por hasta 10 años.

El vendedor debe estar consiente en que una venta “short sale” dependerá de que el prestamista acepte o no una determinada oferta de compra por la propiedad. El banco será el que tiene la última palabra. Por todas estas razones es recomendable que antes de optar por un “short sale”, el vendedor consulte a un agente de bienes raíces REALTOR® que le ayude con la venta y la negociación.

Efectos Contributivos

De igual forma es recomendable que contacte su abogado y/o un contador de impuestos, que le ayude a determinar hasta qué punto es o no conveniente una venta “short sale” en su caso, y las consecuencias tributarias y financieras de dicha acción. Una consecuencia inevitable de las ventas “short sale” es que el vendedor deberá pagar impuestos sobre la diferencia de la deuda; es decir, el prestamista le dará al vendedor una planilla 1099, de acuerdo a la provisión del IRS que trata sobre el perdón de las deudas.

Pasos a seguir para una venta “SHORT SALES”

Si ves que en tu situación podrías calificar para un “short sale”, es recomendable seguir los siguientes pasos que te orientarán a lograr el objetivo de vender:

1. Contacta a tu agente de corretaje para de esta forma conseguir una 1ra entrevista con el banco. Hay que explícales la situación para analizar las posibilidades de realizar un “short sale”.

2. Elabora una carta de autorización para tu agente de bienes raíces, abogado o representante legal que permita la comunicación con el prestamista.

3. Pide una estimado de gastos de cierre. Tu agente de bienes raíces podrá prepararte en “Seller Proceed” estimado para verificar si realmente tendrías un balance negativo o deuda luego de la venta de tu propiedad.

4. Para calificar al “short sale” el balance de la hipoteca más los intereses, recargos y penalidades del préstamo debe ser mayor al precio actual del mercado. Para determinar el valor actual de tu propiedad pide a tu agente de bienes raíces REALTOR® que elabore un análisis comparativo de mercado (CMA por sus siglas en inglés).

5. Elabora una carta de riesgo que describa tu situación financiera actual. Trata de ser lo más sincero posible y de lograr que realmente el prestamista entienda tu situación. Junto a esta carta, entrega un estado financiero actual que describa tus ingresos, activos y pasivos. Prepara copias de tus estados de cuenta y de cuentas que hayas pagado tarde o que aún estén atrasadas y bajo reclamo. Esto sustentará tu situación de riesgo financiero.

Estas son algunos apuntes de un caso típico para un“short sale”, recalcamos que no todos los escenarios son iguales, por lo que es recomendable evaluar cada caso individualmente con su REALTOR®; y su banco.

El autor es REALTOR® de Full Service Realty en Caguas. Para comentarios sobre el tema pueden llamar a los 787-613-4002 y 787-404-7400  o escribir al correo electrónico rober@fsrpr.com .